La ejecución hipotecaria es un proceso judicial que puede afectar a cualquier persona que tenga un préstamo hipotecario y no pueda hacer frente a sus pagos. Este procedimiento, que se inicia generalmente cuando el deudor deja de abonar las cuotas acordadas con el banco, puede llevar a la subasta del inmueble y el desahucio del propietario.
En esta entrevista de Ayuda-Social.es hablamos con Carmen Bech, abogada especializada en derecho bancario y en la defensa contra ejecuciones hipotecarias, quien nos ofrece una visión detallada sobre este proceso y las alternativas que tienen los deudores antes y durante la ejecución hipotecaria.
ENTREVISTA A CARME BECH, ABOGADA EN PALET JURIDIC
AySoEs.- ¿Qué es la ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria es el proceso judicial que inicia la entidad bancaria cuando una persona que ha solicitado un préstamo hipotecario deja de pagar las cuotas acordadas. Este procedimiento puede finalizar con la subasta del inmueble y el desahucio del propietario. El banco busca recuperar el capital pendiente del préstamo, más los intereses y las costas judiciales.
AySoEs.- Si alguien no puede pagar su hipoteca, ¿qué opciones tiene antes de llegar al proceso de ejecución hipotecaria?
Existen varias alternativas para evitar la ejecución hipotecaria:
- Refinanciar el préstamo. Negociar con el banco para ampliar el plazo del préstamo o solicitar un periodo de carencia para reducir las cuotas.
- Dación en pago. Entregar la vivienda al banco para cancelar la deuda pendiente.
- Vender la vivienda. Vender el inmueble para liquidar el préstamo hipotecario.
- Código de Buenas Prácticas. Acogerse a este código para reestructurar la deuda y, en algunos casos, obtener una quita parcial de la deuda.
Además, para acogerse al Código de Buenas Prácticas, los ingresos familiares no deben superar los 37.800 euros anuales, aunque este límite puede aumentar si hay una discapacidad o una enfermedad incapacitante.
AySoEs.- ¿Cuántos impagos de cuotas se deben dejar de pagar para que el banco pueda iniciar un proceso de ejecución hipotecaria?
El banco puede iniciar la ejecución hipotecaria si se dejan de pagar:
- 12 cuotas mensuales o el 3% del capital del préstamo en la primera mitad del contrato.
- En la segunda mitad del contrato, se puede iniciar el proceso si se dejan de pagar 15 cuotas o el 7% del capital.
«Para acogerse al Código de Buenas Prácticas, los ingresos familiares no deben superar los 37.800 euros anuales»
Carme Bech, abogada en Palet Juridic
AySoEs.- Si ya ha comenzado el proceso de ejecución hipotecaria, ¿puede la persona hacer algo para detenerlo
Sí, es posible detener el proceso judicial en cualquier momento antes de la subasta, mediante la negociación del pago de la deuda o la entrega de la vivienda. Si se trata de la vivienda habitual, también se puede enervar la acción hipotecaria, es decir, detener el procedimiento pagando las cuotas adeudadas más los intereses.
En ciertos casos, se puede solicitar la suspensión de la subasta alegando motivos de vulnerabilidad.
AySoEs.- ¿Cómo se organiza la venta del inmueble hipotecado mediante subasta?
La venta del inmueble hipotecado por subasta se organiza de dos formas:
- Si hay postores, la ley establece una serie de requisitos para aprobar la oferta más alta.
- En cambio, si no hay postores, el banco puede solicitar la adjudicación del inmueble. Si es la vivienda habitual del deudor, el banco puede adjudicarse la propiedad por el 70% del valor de tasación si la deuda es inferior a este porcentaje.
AySoEs.- ¿Qué pasa si la casa se subasta? ¿La persona sigue debiendo dinero después de la venta?
En algunos casos, la subasta cubre la totalidad de la deuda, pero si no es suficiente, el deudor puede quedar con una deuda residual, es decir, el banco puede reclamar el remanente de la deuda si el valor de la subasta no cubre el total pendiente.
«Si la subasta no cubre el total de la deuda el banco puede reclamar la cantidad restante»
Carme Bech, abogada en Palet Juridic
AySoEs.- ¿La ejecución hipotecaria afecta al historial de crédito de una persona?
Sí, la ejecución hipotecaria puede afectar gravemente el historial crediticio del deudor, ya que puede ser inscrito en registros de morosos como ASNEF y RAI, lo que dificultará la obtención de crédito en el futuro.
AySoEs.- ¿Qué consejo le darías a una persona que está teniendo dificultades para pagar su hipoteca?
El primer paso es buscar asesoramiento legal y financiero. Existen varias alternativas, como la refinanciación o la dación en pago, que pueden ayudar a evitar la ejecución hipotecaria y minimizar las consecuencias a largo plazo.
AySoEs.- ¿Cuándo caduca la ejecución hipotecaria?
Según la Ley Hipotecaria, el plazo de prescripción de la acción hipotecaria es de 20 años. Esto significa que, una vez transcurrido ese tiempo desde el vencimiento del préstamo, la ejecución hipotecaria ya no es válida.
Sobre Carmen Bech
Carmen Bech Sanz es abogada en ejercicio desde 1992, especializada en derecho bancario, mercantil, inmobiliario, sucesorio y matrimonial. A lo largo de su carrera ha trabajado con pequeñas y medianas empresas, así como con particulares.
Actualmente forma parte del despacho Palet Jurídic, donde asesora a clientes en cuestiones relacionadas con ejecuciones hipotecarias, cláusulas abusivas y la defensa contra entidades bancarias. Además, Carmen ha sido abogada asesora del gremio de Cocinas y Baños y de la Cámara de Comercio del Perú.
