¿Qué es una hipoteca y cómo funciona en España? Todo lo que necesitas saber

El acceso a una vivienda en propiedad sigue siendo uno de los principales objetivos y preocupaciones para muchas personas en España. Dado que los precios del mercado inmobiliario suelen ser elevados, la mayoría de los ciudadanos necesita recurrir a una hipoteca para poder financiar la compra de una casa o piso. Sin embargo, el funcionamiento de los préstamos hipotecarios puede resultar complejo si no se conocen bien sus condiciones, tipos de interés, gastos asociados o requisitos bancarios. 

Por eso, en este artículo de Ayuda-Social.es te explicamos qué es una hipoteca, cómo funciona en el contexto español actual y cuáles son sus principales características. También abordamos los tipos de interés que se aplican, el papel del aval, el proceso de amortización y qué debes saber sobre el Registro de la Propiedad.

En Ayuda-Social.es te informamos sobre diferentes ayudas y subvenciones en materia de vivienda. Esta vez te explicamos qué es una hipoteca y la información base que debes conocer antes de acceder a ella.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo que concede una entidad financiera, generalmente un banco, para la compra o reforma de un inmueble. A cambio, el deudor se compromete a devolver el dinero en cuotas periódicas con intereses, ofreciendo como garantía un bien inmueble.

En caso de impago, el banco tiene derecho a ejecutar la hipoteca, es decir, a vender el inmueble en una subasta pública para recuperar el dinero prestado.

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Cómo funcionan las hipotecas en España

Cuando una persona solicita una hipoteca, debe aportar una parte del precio de la vivienda. Lo habitual es que los bancos financien hasta el 80% del valor de tasación, no del precio de compraventa. Esto significa que el comprador debe disponer, al menos, del 20% del importe, además de asumir ciertos gastos. La tasación es el único gasto inicial que asume el solicitante, mientras que el banco suele asumir los de notaría, registro y gestoría. Disponer del 20% demuestra capacidad de ahorro y reduce el riesgo para la entidad.

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Qué analiza el banco antes de conceder una hipoteca

Antes de aprobar una hipoteca, el banco evalúa la solvencia del solicitante. Se estudian los ingresos netos del hogar, la estabilidad laboral, el historial crediticio y otras deudas pendientes como préstamos personales o tarjetas. Para que la operación sea viable, el endeudamiento mensual no debería superar el 40% de los ingresos netos. Si el banco considera que existe riesgo de impago, puede exigir un aval. Un aval es una persona que se compromete a pagar la deuda en caso de que el titular no pueda hacerlo.

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¿Qué es el capital de una hipoteca?

El capital de una hipoteca es la cantidad de dinero que se le solicita al banco para adquirir o reformar una vivienda.

En general, el dinero pedido podrá superar el 80% del valor de la vivienda, si será la vivienda habitual del solicitante. Eso significa que para poder pedir un préstamo hipotecario el interesado deberá contar con, al menos, el 20% del dinero necesario para comprar la vivienda.  

Que el cliente disponga del 20% del valor del inmueble con antelación demuestra su capacidad de ahorro, algo que las entidades bancarias valoran. Además, al financiar hasta el 80% del inmueble, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

Tipos de interés hipotecario

Los intereses de una hipoteca son el beneficio económico que obtiene el banco por conceder al cliente acceso a la financiación solicitada.

Considerando los intereses, podemos diferenciar tres tipos de hipotecas: las de intereses fijos, intereses variables y las mixtas. Entonces. Las hipotecas, según los intereses, pueden ser: 

• Fijas. Se garantiza el coste total de la hipoteca y los intereses se pueden calcular desde el primer momento. El interés lo fija el banco, no varía y por eso se sabe exactamente cuánto habrá que pagar. En general, el tipo fijo es más alto que el variable.
• Variables. Están compuestas por dos variables: un índice de referencia y un diferencial. Una hipoteca variable está vinculada a un tipo de interés de referencia, generalmente el euribor (índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio adoptado por un gran número de bancos europeos) más un diferencial. Que ese diferencial sea de un 0,5%, de un 1% o de un 2% va a depender del nivel de riesgo que valora el banco antes de otorgar la hipoteca.
• Mixtas. Estas hipotecas aplican un tipo fijo de interés durante los primeros años y después se pasa a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

Plazos o periodos de amortización

El plazo de amortización es el tiempo durante el cual se devolverá el préstamo. Cuanto mayor es el plazo, más pequeñas son las cuotas mensuales, pero también se pagan más intereses a largo plazo. Un plazo más corto implica menos intereses, pero requiere una mayor capacidad económica mensual. En España, los plazos más comunes oscilan entre 20 y 30 años, aunque existen hipotecas a partir de 5 años y hasta un máximo de 40.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

El Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia que registra las viviendas existentes en España. Sin embargo, la inscripción es voluntaria. El registro se realiza una sola vez y hay que pagar.  En concreto, el Registro de la Propiedad es la principal fuente de información sobre los inmuebles españoles. 

El Registro de la Propiedad constata la existencia del inmueble y documenta toda la información que le concierne (actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas, así como otros derechos que le afecten). Que una vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad ayuda a garantizar que las operaciones inmobiliarias se hagan con mayor seguridad.

Consultas más comunes sobre la hipoteca

En Ayuda Social España recopilamos las cinco preguntas que más suelen hacerse quienes están pensando en dar el paso y contratar una hipoteca. ¡Resolver estas dudas podría ayudarte a tomar decisiones!

1. ¿Cuánto dinero me puede prestar el banco?

Por lo general, el banco te puede prestar entre el 70% y el 80% del valor de la casa. En algunos casos, si es tu primera vivienda y tienes un buen perfil económico, podrías llegar hasta el 90%. En definitiva, lo que te prestan dependerá de cuánto ganas, tus gastos mensuales y si tienes un trabajo estable.

2. ¿Qué tipo de hipoteca me conviene: fija, variable o mixta?

Depende de cómo te sientas más cómodo. La hipoteca fija tiene una cuota que no cambia, así sabes siempre lo que vas a pagar. La variable puede salir más barata al principio, pero sube o baja según el euríbor, así que puede darte algún susto. La mixta empieza siendo fija unos años y luego pasa a variable. Cada una tiene lo suyo, y conviene comparar bien antes de decidir.

3. ¿Qué gastos hay al firmar una hipoteca?

Desde 2019, muchos de los gastos los paga el banco, como el notario, el registro o los impuestos. Aun así, tú tendrás que pagar la tasación de la vivienda y puede que algún gasto más, como la comisión de apertura o seguros, si te los piden. Es importante pedir al banco el detalle antes de firmar.

4. ¿Puedo pagar la hipoteca antes de tiempo?

Sí, puedes adelantar dinero para reducir lo que te queda por pagar. Puedes hacerlo poco a poco o todo de golpe. A veces el banco cobra una pequeña comisión por esto, pero muchas veces sale a cuenta porque te ahorras intereses y puedes acabar de pagar antes.

5. ¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

Si no puedes pagar varias cuotas, el banco puede empezar un proceso para quedarse con la casa. Por eso es muy importante no asumir una cuota que te deje sin margen para vivir. Lo recomendable es que no supere el 30% o 35% de lo que ganas al mes.

Preguntas frecuentes

Ahora ya sabes

Las hipotecas se han convertido en la forma más habitual de acceder a una vivienda, permitiendo a muchas personas dar el paso de comprar sin necesidad de contar con todo el dinero por adelantado. A través de un acuerdo con el banco, el comprador puede definir el plazo, el importe de las cuotas y la forma de pago (siempre en función de su situación económica).

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