Qué es una hipoteca y cómo funcionan en España

El acceso a la vivienda es una de las principales preocupaciones de los españoles. Muchas veces, entender cómo funcionan los préstamos hipotecarios puede ser engorroso o dificultoso. 

En este artículo de Ayuda-Social.es explicaremos qué son las hipotecas, cómo funcionan y cuáles son sus principales características para que puedas elegir un banco y solicitar la opción más acorde a tus necesidades. 

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Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un contrato de préstamo de dinero entre dos partes. Una es el prestamista o acreedor (generalmente un banco) y la otra parte es un prestatario o deudor de una cantidad de dinero (generalmente el cliente, un particular). En una hipoteca, el deudor se compromete a devolver el dinero prestado en cuotas, junto con unos intereses, y aporta un inmueble como garantía de pago. 

Como los préstamos hipotecarios son de mucho dinero, y las cuotas se abonan generalmente durante años o décadas, el interesado debe aportar una garantía que, generalmente, es el propio inmueble para cuya compra se solicitó el préstamo hipotecario.

Sin embargo, no es obligatorio que la garantía sea el propio inmueble a adquirir. 

En el supuesto de que el deudor no pague su deuda, el acreedor tiene derecho a que el bien se subaste públicamente y así pueda recuperar el capital y los intereses pendientes. 

Características generales de las hipotecas 

El valor del inmueble no se toma del precio que se pague por él, sino el de la tasación del bien. La tasación es el único gasto de formalización de la hipoteca que corre a cargo del solicitante. Los gastos de notaría, registro y gestión serán asumidos por el banco.

A la hora de otorgar el préstamo, el banco analizará los ingresos netos del solicitante y de su familia. También se tendrán en consideración las cuotas mensuales que ya tenga de préstamos personales (coche, estudios, reformas) o de tarjetas de crédito. 

Si el banco considera que el riesgo de crédito es mayor que el que está dispuesto a aceptar, podría solicitar un aval para conceder la hipoteca. 

Un aval es un contrato adicional con un tercero que se compromete a cumplir con la obligación del pago de la hipoteca en el caso de que el deudor no pueda hacerlo.

Para entender las hipotecas, es importante saber qué es el capital, que son los intereses y que es plazo o periodo de amortización. 

Qué es el capital de una hipoteca

El capital de una hipoteca es la cantidad de dinero que se le solicita al banco para adquirir o reformar una vivienda.

En general, el dinero pedido podrá superar el 80% del valor de la vivienda, si será la vivienda habitual del solicitante. Eso significa que para poder pedir un préstamo hipotecario el interesado deberá contar con, al menos, el 20% del dinero necesario para comprar la vivienda.  

Que el cliente disponga del 20% del valor del inmueble con antelación demuestra su capacidad de ahorro, algo que las entidades bancarias valoran. Además, al financiar hasta el 80% del inmueble, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

Tipos de intereses 

Los intereses de una hipoteca son el beneficio económico que obtiene el banco por conceder al cliente acceso a la financiación solicitada.

Considerando los intereses, podemos diferenciar tres tipos de hipotecas: las de intereses fijos, intereses variables y las mixtas. Entonces. Las hipotecas, según los intereses, pueden ser: 

• Fijas. Se garantiza el coste total de la hipoteca y los intereses se pueden calcular desde el primer momento. El interés lo fija el banco, no varía y por eso se sabe exactamente cuánto habrá que pagar. En general, el tipo fijo es más alto que el variable.
• Variables. Están compuestas por dos variables: un índice de referencia y un diferencial. Una hipoteca variable está vinculada a un tipo de interés de referencia, generalmente el euribor (índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio adoptado por un gran número de bancos europeos) más un diferencial. Que ese diferencial sea de un 0,5%, de un 1% o de un 2% va a depender del nivel de riesgo que valora el banco antes de otorgar la hipoteca.
• Mixtas. Estas hipotecas aplican un tipo fijo de interés durante los primeros años y después se pasa a aplicar un interés variable con referencia en el euríbor.

Plazos o periodos de amortización

El capital y los intereses se deberán abonar en un plazo preestablecido. Un plazo mayor permite pagar cuotas más bajas, pero también habrá más intereses porque se demora la finalización del pago. 

Un plazo menor hará que la hipoteca sea más barata, pero implica un endeudamiento menor y los ingresos necesarios para hacer frente a las cuotas serán mayores.

Lo más habitual en España son las hipotecas que ofrecen un periodo de amortización de 20 a 30 años. Sin embargo, también hay a partir de 5 años y hasta 40.

Otra opción es, si el plazo es largo, amortizar anticipadamente parte del capital. De esa manera, los intereses a pagar en las últimas cuotas serán menores. Esto se conoce popularmente como el ‘método francés’, por el cual al comienzo de la vida de un préstamo hipotecario se amortizan mayoritariamente los intereses y, en un menor porcentaje, el capital. Con el paso del tiempo esa proporción se invierte y en las últimas cuotas se pagará mayoritariamente capital.

Qué es el Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una institución dependiente del Ministerio de Justicia que registra las viviendas existentes en España. Sin embargo, la inscripción es voluntaria. El registro se realiza una sola vez y hay que pagar.  En concreto, el Registro de la Propiedad es la principal fuente de información sobre los inmuebles españoles. 

El Registro de la Propiedad constata la existencia del inmueble y documenta toda la información que le concierne (actos, contratos y resoluciones judiciales o administrativas, así como otros derechos que le afecten). Que una vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad ayuda a garantizar que las operaciones inmobiliarias se hagan con mayor seguridad.

Preguntas frecuentes

Ahora ya sabes

Las hipotecas son la forma de acceder a una propiedad. La duración y la forma del pago de las cuotas serán definidas por el interesado y un banco a su elección.