El acceso a la vivienda sigue siendo una de las principales preocupaciones en España. El aumento de los alquileres, la escasez de oferta asequible y las dificultades para encontrar un hogar llevaron a la aprobación, en 2023, de la Ley por el Derecho a la Vivienda.
La norma introdujo cambios importantes para inquilinos y propietarios, como nuevas reglas para determinados alquileres en zonas tensionadas, medidas dirigidas a los grandes tenedores y una mayor protección para las personas en situación de vulnerabilidad.
Sin embargo, no todas sus medidas se aplican de la misma manera en el conjunto del país. Algunas dependen de las decisiones de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, por lo que es importante conocer qué está realmente vigente y en qué casos resulta aplicable.
En 2026 no se ha aprobado una nueva Ley de Vivienda. Algunas medidas han evolucionado y se ha puesto en marcha el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que contempla programas para ampliar el parque público, facilitar el acceso al alquiler y apoyar la compra y la rehabilitación de viviendas.
En este artículo repasamos las principales medidas de la Ley de Vivienda, cómo afectan a los contratos de alquiler y qué deben tener en cuenta tanto los inquilinos como los propietarios.
¿Qué es la Ley por el Derecho a la Vivienda?
La Ley por el Derecho a la Vivienda es la norma estatal que establece el marco general de las políticas de vivienda en España. Fue aprobada en mayo de 2023 con el objetivo de facilitar el acceso a una vivienda digna, reforzar la protección de los colectivos vulnerables y aumentar la oferta de vivienda pública y asequible.
La ley regula cuestiones relacionadas con los contratos de alquiler, las zonas de mercado residencial tensionado, los grandes tenedores, la vivienda protegida y los parques públicos de vivienda. También introdujo cambios en los gastos de gestión inmobiliaria, los procedimientos de desahucio y la información que debe facilitarse en determinadas operaciones de compra o alquiler.
Sin embargo, su aplicación no es igual en todo el territorio. Las comunidades autónomas tienen competencias en materia de vivienda y algunas medidas dependen de que cada administración las desarrolle o solicite su aplicación, como ocurre con la declaración de zonas tensionadas.
La norma vigente continúa siendo la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aunque su texto ha sido objeto de modificaciones y resoluciones posteriores.
¿Cómo se aplica la Ley de Vivienda en 2026?
La Ley por el Derecho a la Vivienda entró en vigor el 26 de mayo de 2023 y continúa vigente en 2026. No se ha aprobado una nueva ley que la sustituya, aunque desde entonces se han desarrollado algunas de sus medidas y se ha actualizado la normativa relacionada con los contratos de alquiler.
Su aplicación depende del tipo de medida. Algunas disposiciones tienen alcance general en toda España, como que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización de los contratos de alquiler de vivienda habitual correspondan al propietario. Otras, en cambio, solo se aplican cuando se cumplen determinadas condiciones.
Esto ocurre especialmente con los límites para los nuevos contratos de alquiler. Para que puedan aplicarse, la vivienda debe encontrarse en una zona declarada oficialmente como mercado residencial tensionado. Además, hay que tener en cuenta si el propietario es un gran tenedor, si existía un contrato anterior y si la vivienda había estado alquilada durante los cinco años previos.
Las zonas tensionadas no se declaran automáticamente porque los alquileres sean elevados. Son las comunidades autónomas las que deben tramitar su declaración y solicitar su publicación oficial. En 2026 continúan incorporándose nuevos municipios, por lo que la aplicación territorial de la ley sigue evolucionando.
Por tanto, para saber cómo afecta la Ley de Vivienda a un contrato concreto no basta con consultar la norma de forma general. Es necesario comprobar dónde se encuentra la vivienda, cuándo se firmó el contrato, quién es el propietario y qué medida se quiere aplicar.
¿Qué medidas de la Ley de Vivienda están vigentes en 2026?
La Ley de Vivienda introdujo cambios que afectan al alquiler, la vivienda pública, los grandes tenedores y la protección de las personas en situación de vulnerabilidad. Sin embargo, no todas las medidas tienen el mismo alcance ni se aplican automáticamente en cualquier contrato.
Algunas disposiciones rigen con carácter general en toda España, mientras que otras dependen de que la vivienda se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado o de que el propietario reúna determinadas condiciones.
Entre las medidas más importantes se encuentran los límites aplicables a algunos nuevos contratos de alquiler, la regulación de la actualización anual de las rentas, el pago de los gastos de inmobiliaria por parte del propietario, las prórrogas extraordinarias, las medidas relacionadas con los desahucios y la regulación de los grandes tenedores.
Límites al precio del alquiler en zonas tensionadas
La Ley de Vivienda no limita el precio de todos los alquileres en España. Estas restricciones se aplican principalmente a los nuevos contratos de viviendas situadas en zonas declaradas oficialmente como mercado residencial tensionado.
Con carácter general, cuando se firma un nuevo contrato en una de estas zonas, la renta no puede superar la del contrato anterior, una vez aplicada la actualización que corresponda. Tampoco pueden añadirse nuevos gastos o condiciones que no figuraran en el contrato previo con el objetivo de elevar el importe que paga el inquilino.
Cuando el propietario es un gran tenedor, el precio del nuevo contrato también debe ajustarse al Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler, aplicándose el límite que corresponda según la normativa. Este índice también puede afectar a viviendas que no hubieran estado alquiladas durante los cinco años anteriores, cuando así se haya establecido en la declaración de la zona tensionada.
Por tanto, para saber si un alquiler está limitado hay que comprobar si la vivienda se encuentra en una zona tensionada, si existía un contrato anterior y si el propietario tiene la consideración de gran tenedor. En 2026 siguen incorporándose municipios a la relación oficial, por lo que conviene consultar el listado actualizado del Ministerio de Vivienda.
Cómo se actualiza el alquiler en 2026
La actualización anual de la renta no debe confundirse con el precio que puede fijarse al firmar un nuevo contrato. La actualización afecta a contratos que ya están vigentes y solo puede realizarse cuando esté prevista en el contrato.
Desde 2025, los contratos de alquiler de vivienda firmados después del 26 de mayo de 2023 se actualizan tomando como referencia el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, conocido como IRAV. Este índice lo publica mensualmente el Instituto Nacional de Estadística y actúa como límite para evitar incrementos desproporcionados.
En los contratos anteriores a esa fecha puede seguir resultando aplicable el índice pactado, normalmente el IPC, salvo que exista otra limitación legal. Además, en 2026 se han aprobado medidas extraordinarias que pueden afectar temporalmente a la actualización de determinados contratos, por lo que conviene comprobar la normativa vigente en el momento en que corresponda revisar la renta.
Quién paga los gastos de la inmobiliaria
En los contratos de alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corresponden al propietario.
Esto significa que la agencia inmobiliaria no puede exigir al inquilino el pago de la comisión por intermediar en el alquiler ni los costes asociados a la preparación del contrato. La regla se aplica con independencia de que el arrendador sea una empresa, un gran tenedor o un particular.
El inquilino sí debe asumir las cantidades que le correspondan por el contrato, como la fianza, la renta y otros gastos que puedan pactarse legalmente, pero no los honorarios de la inmobiliaria por gestionar el arrendamiento.
Prórrogas extraordinarias de los contratos
La Ley de Vivienda contempla algunas situaciones en las que el inquilino puede solicitar que el contrato continúe durante un periodo adicional una vez finalizada su duración ordinaria.
En las zonas tensionadas, el arrendatario puede pedir una prórroga extraordinaria por periodos anuales, hasta un máximo de tres años, manteniendo las mismas condiciones del contrato. El propietario debe aceptarla, salvo que se haya pactado otra cosa, se firme un nuevo contrato o necesite recuperar la vivienda en alguno de los casos permitidos por la ley.
También existen prórrogas vinculadas a situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica, especialmente cuando el propietario es un gran tenedor. Estas medidas no suponen que todos los contratos se amplíen automáticamente: el inquilino debe solicitarlas y cumplir las condiciones previstas para cada supuesto.
Además, en 2026 se han aprobado medidas extraordinarias sobre la prórroga de determinados contratos de vivienda habitual, por lo que este apartado debe revisarse atendiendo también a esa normativa temporal.
Protección ante los desahucios
La Ley de Vivienda introdujo nuevas garantías en determinados procedimientos de desahucio, especialmente cuando afectan a hogares en situación de vulnerabilidad.
Entre otras medidas, la resolución judicial debe indicar el día y la hora concretos en que tendrá lugar el lanzamiento. También se refuerza la comunicación con los Servicios Sociales para que puedan valorar la situación de las personas afectadas y, cuando corresponda, facilitar el acceso a ayudas o recursos habitacionales.
Cuando el demandante es un gran tenedor y la vivienda habitual está ocupada por una persona o familia vulnerable, puede ser necesario acreditar que se ha acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación.
Estas medidas no impiden todos los desahucios ni garantizan automáticamente una vivienda alternativa. Su finalidad es reforzar la protección y evitar que determinadas situaciones se ejecuten sin valorar previamente la vulnerabilidad del hogar.
Quién se considera gran tenedor
Con carácter general, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que posee más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, sin contar garajes y trasteros, o una superficie construida de uso residencial superior a 1.500 metros cuadrados.
En una zona de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar este umbral y considerar gran tenedor a quien sea propietario de cinco o más viviendas situadas en ese ámbito.
La condición de gran tenedor es importante porque puede determinar el límite aplicable a un nuevo alquiler, las prórrogas que puede solicitar un inquilino y algunos requisitos adicionales en procedimientos de desahucio.
No conviene definir como “pequeño propietario” a toda persona que tenga menos de cinco viviendas. La ley regula la figura del gran tenedor, pero no establece una categoría general y única de pequeño propietario con ese límite para todos los casos.
Viviendas vacías y recargo del IBI
La Ley de Vivienda permite que los ayuntamientos apliquen recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles a determinadas viviendas que permanezcan desocupadas de forma continuada y sin una causa justificada.
El recargo puede aumentar en función del tiempo que la vivienda lleve vacía y del número de inmuebles de uso residencial que tenga el propietario en el mismo municipio. En determinados casos puede alcanzar hasta el 150 % de la cuota líquida del IBI.
No se trata de un recargo automático en toda España. Para aplicarlo, el ayuntamiento debe haberlo regulado en su ordenanza fiscal y acreditar que se cumplen las condiciones previstas legalmente.
Vivienda pública y vivienda protegida
La ley también busca reforzar los parques públicos de vivienda y evitar que los inmuebles destinados a uso social puedan venderse o perder fácilmente su protección.
Entre sus medidas se encuentra la protección permanente de las viviendas que forman parte de los parques públicos y el establecimiento de periodos mínimos de calificación para determinadas viviendas protegidas. También aumenta las reservas de suelo destinadas a vivienda protegida y promueve que una parte se destine al alquiler asequible.
El objetivo es ampliar de forma progresiva la oferta pública y social, aunque la construcción, adjudicación y gestión de estas viviendas depende en gran medida de las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Por este motivo, los programas y requisitos varían según el territorio.
¿Qué son las zonas de mercado residencial tensionado?
Las zonas de mercado residencial tensionado son municipios, barrios o áreas en las que el acceso a la vivienda se ha vuelto especialmente difícil por el aumento de los alquileres y del precio de compra. Su declaración permite aplicar algunas de las medidas previstas en la Ley de Vivienda para contener las rentas y facilitar el acceso a una vivienda asequible.
Una zona no se considera tensionada de manera automática por tener alquileres elevados. La comunidad autónoma competente debe iniciar el procedimiento, justificar la situación mediante una memoria y publicar la declaración correspondiente. Después, el Ministerio de Vivienda incorpora esas áreas a la relación oficial.
Para que pueda declararse una zona tensionada debe cumplirse, al menos, una de estas dos circunstancias:
- que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, junto con los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios de los hogares de la zona;
- que el precio de compra o alquiler haya aumentado durante los cinco años anteriores al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
La declaración tiene una vigencia inicial de tres años y puede prorrogarse anualmente si continúan las circunstancias que la motivaron. Durante ese periodo, la Administración debe poner en marcha un plan con medidas para corregir los desequilibrios del mercado residencial.
Nuevos municipios en la lista oficial de zonas tensionadas
La principal consecuencia para los inquilinos y propietarios es que en estas zonas pueden aplicarse límites a determinados contratos nuevos, prórrogas extraordinarias y reglas específicas para los grandes tenedores. Sin embargo, no todos los alquileres quedan sometidos al mismo límite: es necesario comprobar quién es el propietario, si hubo un contrato anterior y cuándo se alquiló la vivienda por última vez.
En 2026 siguen incorporándose nuevos municipios a la lista oficial de zonas tensionadas. Por eso, antes de firmar un contrato conviene consultar el buscador del Ministerio de Vivienda y comprobar si la dirección se encuentra dentro de una de las áreas declaradas y cuál es su periodo de vigencia.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Vivienda
¿Cómo puedo saber si una vivienda está en una zona tensionada?
No basta con que el municipio tenga alquileres elevados. La zona debe haber sido declarada por la comunidad autónoma y publicada oficialmente.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026?
La respuesta depende de la fecha del contrato y de lo que se haya pactado. En los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023, la actualización anual se realiza tomando como límite el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda, conocido como IRAV. Leer más.
¿La Ley de Vivienda impide los desahucios?
No. La ley no prohíbe los desahucios, pero introduce garantías adicionales en determinados procedimientos, especialmente cuando afectan a personas o familias vulnerables.
Entre otras medidas, se refuerza la comunicación con los Servicios Sociales, se exige señalar una fecha y una hora concretas para el lanzamiento y pueden establecerse procedimientos de conciliación o intermediación cuando el propietario sea un gran tenedor.
¿Existe una nueva Ley de Vivienda en 2026?
La norma estatal continúa siendo la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, aunque su aplicación y el texto consolidado han seguido actualizándose. La principal novedad en materia de política de vivienda es el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, que desarrolla programas y actuaciones diferentes de las medidas contenidas en la Ley de Vivienda.
Ahora ya sabes
La Ley de Vivienda continúa vigente en 2026, pero sus medidas no afectan por igual a todos los contratos ni se aplican automáticamente en todo el país. La ubicación de la vivienda, la fecha del contrato, la existencia de una declaración de zona tensionada y la condición del propietario son algunos de los factores que determinan qué reglas deben aplicarse.
Antes de firmar, renovar o actualizar un alquiler, conviene comprobar la situación concreta de la vivienda y consultar las fuentes oficiales. La normativa establece un marco general, pero muchas medidas dependen de las decisiones adoptadas por las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
