El artículo 47 de la Constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna y adecuada e impone a todos los poderes públicos a cumplir con ese deber dentro de sus esferas de competencia. En ese marco, con la publicación el 25 de mayo de 2023 de la Ley por el Derecho a la Vivienda se establecen diversas medidas para dar soporte a los colectivos con más dificultades de acceso a un hogar.
El proyecto de ley fue aprobado por el Consejo de Ministros en 2022, por el Congreso el 27 de abril y por el Senado, el pasado 17 de mayo. La norma, que entró en vigor un día después de su publicación en el BOE, establece un límite al precio del alquiler, regula el desahucio y añade, entre otras cuestiones de relevancia, distintas reglas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles.
«La vivienda constituye, ante todo, un pilar central del bienestar social en cuanto lugar de desarrollo de la vida privada y familiar, y centro de todas las políticas urbanas», señala el inicio de Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
A continuación, en Ayuda-Social.es desglosaremos un tema de interés y ahondaremos en las principales novedades que hay que saber con entrada en vigencia de la norma.
El derecho a una vivienda digna
Como subraya la ley, acceder a una vivienda digna es un derecho. Por ello, además de su mención en la Constitución, también aparece en declaraciones internacionales, como la Declaración Universal de Derechos Humanos, que en su artículo 25.1 prevé que «toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, tanto a él o ella, como a su familia, la vivienda».
Asimismo, el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, firmado en Nueva York reconoce el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado incluyendo, entre otros, una vivienda igualmente adecuada. De igual forma, señala la ley, la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad establece la necesidad de garantizar la accesibilidad como presupuesto fundamental para el disfrute de una vivienda adecuada.
Objetivos de la Ley de Vivienda
De acuerdo al texto publicado en el BOE, algunos de los objetivos que persigue la norma son los siguientes:
- Establecer una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda, así como de los asociados a la propiedad de vivienda.
- Facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que mayores dificultades de acceso a una vivienda en condiciones de mercado, prestando atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favoreciendo la existencia de una oferta a precios asequibles y adaptada a las realidades de los ámbitos urbanos y rurales.
- Dotar de instrumentos efectivos para asegurar la funcionalidad, la seguridad, la accesibilidad universal y la habitabilidad de las viviendas.
La ley presta especial atención a jóvenes y colectivos vulnerables y favorece la existencia de una oferta a precios asequibles.
- Definir los aspectos fundamentales de la planificación y programación estatales en materia de vivienda, con objeto de favorecer el ejercicio del derecho constitucional en todo el territorio.
- Regular el régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, asegurando su desarrollo, protección y eficiencia para atender a aquellos sectores de la población con mayores dificultades de acceso.
- Favorecer el desarrollo de tipologías de vivienda adecuadas a las diferentes formas de convivencia y de habitación, favoreciendo la adaptación a las dinámicas y actuales exigencias de los hogares.
- Mejorar la protección en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda, introduciendo unos mínimos de información necesaria para dar seguridad y garantías en el proceso.
5 claves de la Ley de Vivienda
Algunos de los cambios que introduce la Ley de Vivienda son la regulación de los precios del alquiler de zonas tensionadas, así como la creación de un índice de referencia que determina las rentas que se pagan por los pisos, entre otras cuestiones.
Al mismo tiempo, como veremos a continuación, se eleva la protección en torno a los desahucios de personas en situación vulnerable. Veamos algunas claves, punto por punto:
1. Límites al precio del alquiler
Uno de los puntos más importantes es el tope al alquiler, que pone un límite al precio al que pueden aumentar la renta de los inquilinos.
Además, se establece al respecto:
- Beneficios fiscales o urbanísticos para las viviendas de titularidad privada con alquiler a precio reducido.
- Declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período prorrogable de 3 años para poder aplicar medidas de reducción del alquiler.
- A partir de 2025, nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC que evite incrementos desproporcionados en la renta.
En las zonas declaradas como tensionadas:
- Oportunidad de prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato.
- En nuevos contratos a nuevos inquilinos, limitación del alquiler a la renta del contrato anterior.
- Posibilidad de aplicar los límites de los sistemas de índices de precios de referencia también a las viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.
Se establece la posibilidad de aprobar sistemas de índices de precios de referencia por ámbitos territoriales mediante una base de datos de contratos de alquiler para realizar seguimiento y evaluación.
2. Equilibrio entre arrendador y arrendatario
En la normativa se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, entre ellos, por ejemplo la comisión o los honorarios de la inmobiliaria.
También se establece una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.
La Ley de Vivienda establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador.
3. Protección contra el desahucio
La norma introduce, al mismo tiempo, mejoras para garantizar una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales, a modo de lograr así una atención rápida a quienes se encuentran en una situación de vulnerabilidad.
Se prohíbe, con la ley, que los desahucios se realicen sin una hora y fecha predeterminada.
A su vez, se incluyen soluciones habitacionales para los afectados. Cuando el demandante sea «gran tenedor» y la demanda de desahucio afecte a personas vulnerables, deberá acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
4. Gran tenedor, pequeño propietario y vivienda vacía
Se entiende por «gran tenedor» a personas o empresas con más de 10 inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial. Sin embargo, en las zonas declaradas como tensionadas, se podrá considerar «gran tenedor» a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial localizados en un municipio o barrio.
Son pequeños propietarios quienes tengan en posesión menos de cinco viviendas.
Por último, en aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años, y siempre que el propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en el mismo municipio, las autoridades darán luz verde para que los Ayuntamientos puedan incrementar la tasa del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) con un recargo de hasta el 150%.
5. Vivienda pública
En este sentido, se establece la regulación de los parques públicos de vivienda para evitar operaciones de venta a fondos de inversión, según se desprende de la normativa.
Además, se regula la calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un periodo de, al menos, 30 años. Y un porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado.
También se establece, mediante la normativa, la elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda.
¿Qué son las zonas tensionadas?
Se trata de áreas en las que el coste del alquiler o la hipoteca supera el 30% de la renta media de los hogares. También aplica para las zonas en las que el importe del alquiler o compra de la vivienda ha subido al menos tres puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC) en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada.
Ley por el Derecho a la Vivienda
Si quieres consultar la normativa oficial acerca de la Ley por el derecho a la vivienda, puedes hacerlo en este enlace con la normativa publicada en el BOE.
Ahora ya sabes
La Ley por el Derecho a la Vivienda incluye varios cambios importantes que deberán tener en cuenta a partir de ahora tanto propietarios como arrendatarios. Entre ellos, límites a los precios de alquileres, zonas tensionadas y otros conceptos de relevancia que aparecen en la norma. Recuerda que si tienes dudas puedes consultar la legislación oficial o contactar con expertos en la materia.
