Comprar una vivienda es difícil cuando se dispone de ingresos estables, pero no del dinero suficiente para pagar la entrada. La mayoría de los bancos no financia normalmente todo el precio del inmueble, por lo que el comprador debe aportar una parte con sus propios ahorros y reservar otra cantidad para impuestos y gastos.
Sin embargo, no contar con el 20 % del precio no significa necesariamente que sea imposible comprar una casa. Dependiendo de la edad, los ingresos, la estabilidad laboral, la comunidad autónoma y las características de la vivienda, pueden existir hipotecas con un porcentaje de financiación más elevado, avales públicos u otras alternativas.
En este artículo de Ayuda-Social.es, te explicamos de forma clara y ordenada todos los pasos a seguir y aspectos clave que debes tener en cuenta para comprar una vivienda en España.
¿Cuánto dinero se necesita para comprar una vivienda?
La cantidad necesaria depende principalmente del precio de la vivienda, del porcentaje que esté dispuesto a financiar el banco y de los impuestos y gastos asociados a la compraventa.
Las entidades financieras suelen conceder hipotecas de hasta aproximadamente el 80 % del menor de estos dos importes: el precio de compraventa o el valor obtenido en la tasación. Esto significa que, en una operación habitual, el comprador debe aportar con sus ahorros el 20 % restante. Además, necesita dinero para pagar los impuestos y otros gastos de la compra.
Ejemplo de ahorro necesario para comprar
Si una vivienda cuesta 150.000 euros y el banco financia el 80 %, el cálculo aproximado sería el siguiente:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Precio de la vivienda | 150.000 € |
| Hipoteca del 80 % | 120.000 € |
| Entrada aportada por el comprador | 30.000 € |
| Impuestos y otros gastos | Importe variable |
| Ahorro total necesario | Más de 30.000 € |
Los impuestos dependen de si se compra una vivienda nueva o usada, de la comunidad autónoma, del valor fiscal del inmueble y de las posibles reducciones aplicables. Por tanto, no conviene utilizar automáticamente la regla de que es necesario tener ahorrado exactamente el 30 % del precio. Puede servir como orientación inicial, pero el importe real debe calcularse para cada operación.
¿Se puede comprar una casa sin tener el 20 % de entrada?
Sí, aunque no es la situación más habitual. Algunas entidades pueden financiar más del 80 % cuando consideran que el riesgo de la operación es reducido o cuando existe un aval público o privado.
También puede ocurrir que el precio de compra sea inferior al valor de tasación. No obstante, una tasación elevada no obliga al banco a prestar una cantidad mayor, ya que la entidad estudia tanto el inmueble como la capacidad económica del solicitante.
Hipotecas con financiación superior al 80 %
Algunos bancos pueden ofrecer una financiación del 90 %, del 95 % o, en situaciones concretas, de hasta el 100 %.
Para tomar esta decisión suelen valorar la estabilidad laboral, la antigüedad en el empleo, el nivel y la regularidad de los ingresos, la existencia de otras deudas, el historial de pagos y los ahorros disponibles. También pueden tener en cuenta la edad de los solicitantes, la facilidad para vender la vivienda en caso de impago y la existencia de garantías adicionales o avalistas.
Conseguir una financiación elevada no significa que la compra no requiera ningún ahorro. Aunque el préstamo cubra todo el precio del inmueble, normalmente seguirá siendo necesario pagar impuestos, tasación y otros gastos.
Avales públicos para la primera vivienda
Existen programas públicos que pueden respaldar una parte de la financiación de la primera vivienda. Su finalidad es ayudar a personas solventes que pueden asumir una cuota hipotecaria, pero todavía no han conseguido reunir suficiente dinero para la entrada.
Estos programas no suelen entregar directamente el importe de la entrada al comprador. La Administración avala una parte del préstamo ante el banco, permitiendo que la entidad pueda financiar un porcentaje superior del precio. Los requisitos dependen de cada programa y pueden estar relacionados con la edad, los ingresos máximos, la existencia de hijos menores, la residencia, el precio de la vivienda y la obligación de utilizarla como domicilio habitual.
En nuestro artículo sobre ayudas para comprar una vivienda puedes consultar los principales avales y programas públicos disponibles.
Programas autonómicos de acceso a la hipoteca
Algunas comunidades autónomas mantienen acuerdos con entidades financieras para facilitar hipotecas con una financiación superior al 80 %.
Estos programas suelen estar dirigidos a jóvenes, familias con menores u otros colectivos que pueden pagar la cuota hipotecaria, pero no disponen de ahorros suficientes.
Antes de solicitar uno de estos programas es necesario comprobar si continúa abierto, qué personas pueden acceder, qué bancos participan, cuál es el precio máximo de la vivienda y qué gastos quedan fuera de la financiación.
Viviendas propiedad de bancos
En ocasiones, las entidades financieras pueden ofrecer un porcentaje de financiación mayor para adquirir inmuebles que forman parte de su propia cartera.
Esto no significa que todas las viviendas bancarias puedan financiarse al 100 % ni que sean necesariamente más económicas. Antes de comprar, deben revisarse su estado, ubicación, cargas, gastos de comunidad y posibles reformas pendientes.
Aval de otra persona para comprar una vivienda
El banco también puede solicitar que otra persona garantice el pago de la hipoteca. Sin embargo, ser avalista implica un riesgo económico. Si el comprador deja de pagar, el banco puede reclamar la deuda al avalista en las condiciones establecidas en el contrato. Dependiendo de las garantías pactadas, podrían quedar comprometidos sus ingresos y su patrimonio.
Antes de aceptar un aval familiar conviene conocer qué cantidad se garantiza, durante cuánto tiempo permanece vigente, en qué condiciones puede cancelarse y qué bienes podrían verse afectados. No es recomendable firmar como avalista ni pedir a un familiar que lo haga sin comprender plenamente las consecuencias.
¿Qué ingresos necesito para que el banco apruebe la hipoteca?
No existe un salario mínimo único que garantice la concesión de una hipoteca. El banco analiza el conjunto de la situación financiera del solicitante.
La entidad revisará los ingresos netos, la estabilidad del empleo, la antigüedad laboral, los gastos mensuales, los préstamos pendientes, el número de personas a cargo, los ahorros disponibles y el historial crediticio. Los trabajadores autónomos pueden tener que presentar más documentación, como declaraciones fiscales, cuentas de la actividad y justificantes de ingresos de varios ejercicios.
¿Cómo saber qué vivienda puedes permitirte?
Antes de buscar inmuebles, conviene calcular un presupuesto realista.
En primer lugar, revisa tus ahorros y decide qué parte puedes destinar a la compra sin quedarte sin fondo de emergencia. No es recomendable utilizar todo el dinero disponible para pagar la entrada.
Después, reserva una cantidad para impuestos, tasación, notaría, registro y otros gastos. Una vez descontados estos importes, podrás saber cuánto dinero puedes aportar realmente al precio de la vivienda.
El siguiente paso consiste en calcular una cuota hipotecaria asumible. Para hacerlo debes tener en cuenta tus ingresos estables, tus deudas actuales y el resto de gastos familiares.
También conviene simular distintos tipos de interés y diferentes plazos. Una cuota que parece cómoda con un interés reducido puede dejar de serlo si el préstamo es variable y los tipos suben.
Por último, antes de firmar arras, puedes consultar a varias entidades para obtener una primera valoración de tu capacidad de financiación. Esta evaluación previa no equivale a una aprobación definitiva, pero puede ayudarte a evitar comprometerte con una vivienda que el banco no financiará.
Gastos que debes pagar aunque consigas una hipoteca elevada
Una hipoteca del 100 % suele referirse al precio de la vivienda o al valor de tasación. No significa que todos los gastos de la operación queden financiados.
Impuestos por la compra
Los impuestos cambian según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano.
| Tipo de vivienda | Impuestos principales |
|---|---|
| Vivienda nueva | IVA e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados |
| Vivienda de segunda mano | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales |
En una vivienda nueva, el comprador paga normalmente el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la compraventa. El tipo de este último impuesto depende de la comunidad autónoma.
En una vivienda de segunda mano se paga normalmente el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Cada comunidad autónoma establece sus tipos generales y puede aplicar reducciones a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad, compradores de vivienda protegida u otros colectivos.
También debe comprobarse el valor de referencia de Catastro, ya que puede influir en el cálculo del impuesto.
Tasación de la vivienda
Si se solicita una hipoteca, el inmueble debe ser tasado. La tasación permite a la entidad calcular el valor de la garantía y puede influir en la cantidad máxima que está dispuesta a financiar. Si el valor de tasación es inferior al precio acordado, el comprador puede necesitar más ahorros de los previstos.
Gastos de la compraventa
Además de los impuestos, pueden existir gastos de inscripción de la vivienda en el Registro de la Propiedad, copias notariales, gestoría, asesoramiento jurídico o comisión de la agencia inmobiliaria.
También deben tenerse en cuenta los gastos de mudanza, las posibles reformas y las altas o cambios de titularidad de suministros.
Gastos de formalización de la hipoteca
No deben confundirse los gastos de la compraventa con los gastos de constitución del préstamo hipotecario.
En las hipotecas sujetas a la normativa actual, el cliente suele pagar la tasación. El banco asume normalmente los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos correspondientes a la formalización de la hipoteca. Esto no elimina los impuestos ni los gastos derivados de comprar la vivienda.
Qué revisar antes de entregar dinero
Cuando se dispone de pocos ahorros, perder una señal puede impedir realizar otra compra durante mucho tiempo. Por eso, no conviene entregar dinero sin revisar previamente la situación jurídica y física del inmueble.
Nota simple del Registro de la Propiedad
La nota simple permite comprobar quién figura como propietario y si existen hipotecas, embargos, usufructos u otras cargas.
También debe revisarse que la descripción registral coincida con la realidad física de la vivienda y con la información del Catastro.
Situación de la comunidad de propietarios
Solicita un certificado que indique si el vendedor está al corriente de pago con la comunidad.
También es conveniente consultar las últimas actas para saber si existen derramas aprobadas, obras previstas, problemas en el edificio o procedimientos judiciales.
Una vivienda aparentemente económica puede generar un gasto importante si la comunidad debe rehabilitar la fachada, instalar un ascensor o reparar la cubierta.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Pide el último recibo del IBI y comprueba el importe anual, la referencia catastral, la superficie declarada y la existencia de posibles deudas.
Estado urbanístico y técnico
Dependiendo del inmueble, conviene revisar la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad cuando sea exigible, el certificado energético y la inspección técnica del edificio.
También es importante comprobar si las ampliaciones, terrazas cerradas o reformas realizadas cuentan con autorización y si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública.
Ocupantes e inquilinos
Antes de comprar debe quedar claro si la vivienda está vacía, alquilada, ocupada o sometida a algún derecho de uso. La fecha de entrega de llaves y la obligación de entregar el inmueble libre de ocupantes deben recogerse expresamente en el contrato.
Cuidado con el contrato de arras
El contrato de arras fija las condiciones principales de la compraventa antes de acudir al notario. Aunque suele denominarse simplemente contrato de arras, sus consecuencias dependen de lo que se haya pactado.
No todas las arras permiten al comprador retirarse perdiendo únicamente la cantidad entregada ni obligan siempre al vendedor a devolver el doble. Estas consecuencias se asocian normalmente a las arras penitenciales, pero pueden existir arras confirmatorias o penales con efectos distintos.
Qué debería recoger el contrato
El contrato debe identificar correctamente a compradores y vendedores, describir la vivienda y sus anexos, establecer el precio total, indicar la cantidad entregada y fijar la fecha máxima para firmar la escritura.
También debería aclarar el reparto de gastos, la situación de las cargas, la entrega libre de ocupantes, los muebles incluidos y las consecuencias del incumplimiento.
Cuando la compra depende de una hipoteca, es especialmente importante regular qué ocurre si la tasación es insuficiente o si el banco rechaza la financiación.
Condicionar la compra a la concesión de la hipoteca
El comprador puede intentar incluir una condición que permita recuperar la señal si no consigue la financiación necesaria.
La cláusula debe concretar cuánto dinero se va a solicitar, hasta qué fecha puede obtenerse, cómo debe acreditarse la denegación y qué ocurre si la tasación resulta inferior al precio. No debe darse por hecho que el dinero se devolverá automáticamente si el banco rechaza la hipoteca. Todo dependerá de lo firmado.
Cómo solicitar la hipoteca paso a paso
1. Compara varias entidades
No te limites a consultar tu banco habitual. Compara el tipo de interés, la TAE, las comisiones, el coste total, los productos vinculados y las condiciones de amortización anticipada. La cuota más baja no siempre corresponde a la oferta más económica.
2. Presenta la documentación
El banco puede solicitar documentos de identidad, contrato de trabajo, nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios e información sobre otros préstamos. También pedirá documentación sobre la vivienda y, si ya se ha firmado, una copia del contrato de arras.
3. Espera el estudio de solvencia
La entidad analizará si puedes devolver el préstamo y comprobará las características de la vivienda.
Tener ingresos estables no garantiza la aprobación. El banco puede rechazar la solicitud o conceder una cantidad inferior a la solicitada.
4. Realiza la tasación
La vivienda debe tasarse antes de formalizar la hipoteca.
Si la tasación es inferior al precio, el banco puede calcular la financiación tomando como referencia ese valor más bajo. Esto puede obligar al comprador a aportar más dinero.
5. Revisa la documentación precontractual
Cuando la operación avanza, el banco debe facilitar la documentación con las condiciones del préstamo.
Es importante revisar el tipo de interés, la TAE, las comisiones, los seguros, los productos vinculados, el plazo, la cuota y las consecuencias de un posible impago.
6. Acude al notario antes de firmar
El prestatario tiene derecho a recibir asesoramiento gratuito del notario elegido para comprender el contenido y las consecuencias de la hipoteca. Esta visita se realiza antes de la firma definitiva.
7. Firma la compraventa y la hipoteca
Una vez cumplidos todos los trámites, se firman ante notario la escritura de compraventa y, cuando existe financiación, la escritura del préstamo hipotecario. Después deben liquidarse los impuestos correspondientes e inscribirse la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Alternativas si todavía no puedes comprar
- No siempre es recomendable forzar la compra. Si la operación deja al comprador sin ahorros o con una cuota difícil de asumir, puede ser más prudente aplazarla.
- Durante ese tiempo se puede continuar ahorrando, reducir otras deudas, buscar viviendas más económicas o ampliar la zona de búsqueda.
- También conviene consultar las opciones de vivienda protegida, alquiler asequible y ayudas al alquiler.
- La compra debe mejorar la estabilidad residencial, no provocar una situación de sobreendeudamiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda sin tener ahorros?
Es difícil comprar sin ningún ahorro. Aunque una hipoteca o un aval permita financiar el 100 % del precio, normalmente será necesario pagar impuestos, tasación y otros gastos de la compraventa.
¿Los bancos conceden hipotecas del 100 %?
Algunas entidades pueden concederlas en operaciones concretas, pero no existe un derecho general a obtener una hipoteca por todo el precio.
¿Un aval público paga la entrada?
Normalmente no. El aval respalda ante el banco una parte de la financiación y puede permitir que la hipoteca supere el 80 %. El comprador continúa siendo responsable de devolver todo el préstamo y debe afrontar los gastos que queden fuera.
¿Puedo comprar una vivienda si cobro el Ingreso Mínimo Vital?
Cobrar el IMV no impide por sí solo ser propietario de una vivienda habitual. Sin embargo, conseguir una hipoteca dependerá de la capacidad de pago y de los criterios de la entidad.
Ahora ya sabes
Comprar una vivienda con pocos ahorros no es imposible, pero exige hacer números con mucha prudencia. Antes de iniciar la compra, debes saber cuánto puede financiar el banco, qué cantidad tendrás que aportar, qué impuestos y gastos quedan fuera de la hipoteca y qué ocurrirá si finalmente no consigues la financiación.
Es fundamental comparar varias ofertas, revisar toda la documentación del inmueble, entender bien el contrato de arras y conservar un margen económico para imprevistos. Una compra bien planificada puede ayudarte a ganar estabilidad, mientras que una cuota demasiado elevada puede convertirse en una dificultad durante muchos años.
