Decreto de vivienda publicado en el BOE: prórroga del alquiler, desahucios y qué cambia el 15 de noviembre

El decreto de vivienda ya está publicado en el BOE del 7 de octubre de 2026 y se aplica desde el 8 de octubre. Si vives de alquiler, ya puedes pedir la prórroga de tu contrato de hasta dos años, tu casero no puede subirte la renta más de un 2 % y los desahucios de personas vulnerables quedan suspendidos hasta 2030.

El Gobierno ha aprobado dos decretos. El Real Decreto-ley 29/2026 recoge casi todas las medidas y ya está en vigor. El Real Decreto-ley 28/2026 hará que los contratos se prorroguen 5 años más y obligará al casero a indemnizarte si no te renueva, pero no se aplica hasta el 15 de noviembre y solo si se convalida. Con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, los dos se votarán en la Diputación Permanente antes de principios de noviembre.

En Ayuda-Social.es te explicamos qué cambia con los nuevos decretos de vivienda, qué pasa si ya habías pedido la prórroga, cuándo se votan y qué protecciones tienes mientras tanto.

¿Qué medidas del decreto de vivienda están en vigor desde el 8 de octubre?

Desde el 8 de octubre se aplican las medidas del Real Decreto-ley 29/2026. Estas son las que más te afectan si vives de alquiler:

• Prórroga del alquiler de hasta dos años. Es para contratos que terminan antes de 2029 y para inquilinos al corriente de pago. Tienes que pedirla tú.
• Límite del 2 % a la subida del alquiler hasta finales de 2027. Si pagas más que el índice de referencia, no te la pueden subir nada.
• Desahucios suspendidos hasta 2030 para personas vulnerables sin alternativa de vivienda.
• Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: ya pueden acogerse a las prórrogas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), incluida la de las zonas tensionadas.
• Alquiler de temporada y por habitaciones: si no hay una causa real que lo justifique, se considera alquiler habitual, con todos sus derechos.
• Gastos que ya no te pueden cobrar, como los de gestión inmobiliaria o los impuestos de la vivienda.
• 10.000 millones en préstamos TU CASA sin intereses de hasta 50.000 euros para comprar tu primera vivienda.

Cómo pedir la prórroga del alquiler de 2 años (con modelo de burofax)

La prórroga extraordinaria no se aplica sola: tienes que pedírsela por escrito a tu casero. Con ella, tu contrato se alarga año a año, hasta un máximo de dos, con las mismas condiciones que tienes ahora, renta incluida.

Requisitos para pedir la prórroga

• Tu contrato es de vivienda habitual y sigue en vigor.
• Tu prórroga obligatoria, tu prórroga tácita o el periodo de tácita reconducción terminan antes del 31 de diciembre de 2028.
• Estás al corriente del pago del alquiler y lo has estado todos los meses durante los ocho meses anteriores.

Cuándo puede negarse el casero

• Si necesita la vivienda para él o para un familiar y lo acredita.
• Si llegáis a otro acuerdo o firmáis un contrato nuevo.
• Si te ofrece renovar con una renta al menos un 5 % más baja que la actual.

Si tu vivienda está en una zona tensionada, te corresponde antes la prórroga de hasta tres años de la LAU, que tiene preferencia y no se puede sumar a esta.

Paso a paso

1. Mira en tu contrato cuándo termina el plazo en curso.
2. Envía la solicitud antes de que venza, por burofax o por correo certificado con acuse de recibo. Así queda constancia de la fecha y del contenido.
3. Guarda el justificante y los recibos de los últimos ocho meses.

¿Qué pasa si ya pediste la prórroga o tienes un desahucio en marcha?

Si la pediste con el decreto de marzo (Real Decreto-ley 8/2026), tu solicitud sigue siendo válida y no tienes que volver a enviarla. El nuevo decreto lo dice expresamente y cierra así la duda que quedó abierta en abril, cuando el Congreso tumbó aquel decreto. Cuando termine esa prórroga, las nuevas solicitudes se rigen por las reglas actuales.

Si la pediste el 1 o el 2 de octubre, con los decretos que cayeron, el nuevo texto no aclara si vale. Lo más prudente es volver a pedirla ahora con el modelo de arriba y guardar también el justificante de la primera solicitud.

Si tienes un desahucio en marcha y aún no se ha producido el lanzamiento, las nuevas reglas también se aplican a tu caso. Puedes pedir la suspensión aunque ya se te hubiera concedido o agotado una anterior. Al presentar la solicitud con los documentos que acrediten tu situación, el lanzamiento queda suspendido de forma provisional hasta que decida el juez.

Habla cuanto antes con tu abogado o con el juzgado, y pide cita en los servicios sociales de tu ayuntamiento, que son quienes valoran tu situación de vulnerabilidad. Si tienes problemas para pagar, repasa qué hacer si no puedes pagar el alquiler.

Desahucios: suspensión hasta 2030 para personas vulnerables

Si eres una persona vulnerable y no tienes otra vivienda, el decreto de vivienda te protege del desalojo. La protección depende de quién te desahucia y del motivo:

• Si quien te desahucia es un fondo que compra viviendas o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, el juzgado suspende el desahucio hasta el 31 de diciembre de 2030, aunque ya haya sentencia y aunque antes hubiera habido otra suspensión.
• Si el desahucio es por impago y estás en situación de vulnerabilidad económica, la comunidad autónoma tiene dos meses para ofrecerte una vivienda alternativa o pagar la deuda, y mientras tanto el proceso se para. Si paga, el contrato sigue. Si no hace ninguna de las dos cosas, la Administración pasa a responder de la deuda en tu lugar, no se te puede desalojar y el contrato sigue vigente hasta que termine, mientras dure tu situación de vulnerabilidad.
• En el resto de casos, el juzgado puede suspender el desahucio con revisiones periódicas y un máximo de tres años. Si quien te desahucia es una persona física o una entidad de alquiler asequible, el Estado prevé compensarle.

Prórroga de 5 años e indemnización si no te renuevan el contrato (desde el 15 de noviembre)

Es el contenido del Real Decreto-ley 28/2026. Solo se aplicará si la Diputación Permanente lo convalida.

Cuando tu contrato llegue a su fin, después de al menos 5 años (7 si el casero es una empresa), se prorrogará por otros 5 años (o 7), y así sucesivamente. Para evitarlo, el casero tiene que avisarte con 6 meses de antelación, no con 4 como hasta ahora. Tú puedes irte avisando con 2 meses.

¿Cuánto te tiene que pagar el casero si no te renueva?

El casero puede seguir negándose a renovar sin dar ninguna causa, pero en ese caso tiene que indemnizarte. La indemnización es la cantidad más alta de estas dos:

• 12 mensualidades, calculadas con el valor máximo que marca para tu vivienda el índice estatal de referencia del alquiler.
• Una mensualidad por cada año que hayas vivido en la vivienda.

Cuándo no hay indemnización

No hay indemnización si el casero lo explica por escrito en el preaviso y se da alguno de estos casos:

• Es una persona física y necesita la vivienda para él o para un familiar cercano. Si en 3 meses no la ocupan, te la debe.
• No has vivido en el piso más de 6 de los últimos 12 meses sin una causa justificada.
• Tienes otra vivienda en el mismo municipio que puedes ocupar.
• Firmáis un contrato nuevo.
• Rechazas una oferta de contrato nuevo de al menos 5 años (7 si es empresa) con una renta dentro de los límites legales.

Tampoco la cobras si tenías derecho a una prórroga obligatoria para el casero, como la de zona tensionada, y no la pediste. Si la pides, la indemnización se aplaza hasta que termine esa prórroga.

Si tu contrato ya está en marcha

• Las cartas de no renovación enviadas antes del 7 de octubre siguen valiendo y no dan derecho a indemnización.
• Si a tu contrato le quedan menos de 6 meses el 15 de noviembre, al casero le basta con avisarte con 4.
• Si estás en plena prórroga tácita, sigue hasta su fin y después se aplica el nuevo sistema.

No hay que confundir esta prórroga de 5 años con la de dos años. La de dos años es temporal, solo para contratos que vencen antes de 2029, y tienes que pedirla tú. La de 5 años será la nueva regla general para todos los contratos de vivienda habitual.

Otras medidas del decreto de vivienda

Límite del 2 % a la subida del alquiler

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de tu renta queda limitada así:

• Si pagas más que el precio máximo que marca el índice de referencia para tu vivienda, no te pueden subir el alquiler.
• En el resto de casos, se aplica lo que pactéis. Si no hay acuerdo, la subida no puede pasar del 2 %.

Fuera de ese plazo, el límite general de las actualizaciones es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). Y una regla que no depende del decreto: si tu contrato no prevé expresamente una actualización, no hay subida anual.

Alquiler de temporada y por habitaciones

El alquiler de temporada solo es válido si responde a una causa real y acreditable que te obligue a desplazarte de tu vivienda habitual, y esa causa tiene que figurar en el contrato. Si no, el contrato se considera de vivienda habitual desde el primer día.

• Duración: más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. Si se supera ese plazo sin justificación, o se encadenan más de dos contratos seguidos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, pasa a ser alquiler habitual desde el primero.
• Precio: si se firman contratos de temporada seguidos sobre la misma vivienda, la subida entre uno y otro está limitada por el IRAV.
• Garantías: además de la fianza, no pueden pedirte una garantía adicional superior a una mensualidad.

En el alquiler por habitaciones, la suma de lo que pagan todos los inquilinos a la vez no puede superar la renta del piso entero. En las zonas tensionadas se aplican, además, los topes de precio de la Ley de Vivienda. Las comunidades autónomas mantienen sus propias normas sobre estos alquileres.

Gastos, reparaciones y venta del piso alquilado

• Gastos: no pueden cobrarte los gastos de gestión inmobiliaria ni de formalización del contrato, ni los impuestos de la vivienda.
• Reparaciones: si hay un daño que afecta a la habitabilidad, puedes pedir la reparación por escrito con un presupuesto. Si el casero no responde en plazo, puedes hacer la obra tú y descontar su coste razonable de las siguientes mensualidades.
• Venta: conservas el derecho a comprar la vivienda antes que nadie aunque se venda junto con otros inmuebles, y no puedes renunciar a ese derecho en el contrato.

Anuncios de alquiler más transparentes

Los anuncios de pisos en alquiler tendrán que indicar el índice de referencia de precios, la renta del último contrato de los cinco años anteriores, el límite de renta que se aplica en cada zona, si el casero es gran tenedor y, cuando exista, el código de registro de la vivienda. La condición de gran tenedor se acreditará con una certificación del Registro de la Propiedad.

Freno a la compra especulativa de vivienda

Hasta el 31 de diciembre de 2030, las entidades que compran viviendas o hipotecas impagadas muy por debajo de su valor, y también las empresas que sean grandes tenedoras, no pueden adquirir viviendas gratis ni por menos del 70 % de su valor de tasación. Quedan fuera la vivienda social, la que se destine a alquiler asequible durante al menos siete años, las residencias sociosanitarias o para colectivos vulnerables del tercer sector y la protección de víctimas de violencia de género.

Deducción por alquiler en el IRPF y otras medidas fiscales

Si vives de alquiler, la novedad que más te interesa es una deducción estatal del 10 % en el IRPF por lo que pagas por tu vivienda habitual. Con un alquiler de 800 euros al mes, supone casi 1.000 euros al año.

Préstamos TU CASA para comprar tu primera vivienda

El mecanismo TU CASA ofrece préstamos del ICO para completar la hipoteca de tu primera vivienda habitual. Cubren el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, al 0 % de interés y sin comisiones, y no tienen límite de edad. Se devuelven en un plazo de hasta diez años, tras una carencia equivalente a la duración de la hipoteca (máximo 30 años).

La línea cuenta con 10.000 millones de euros. A cambio, la vivienda queda sujeta para siempre a un precio máximo de venta y, si la alquilas, la renta no puede superar el índice de referencia. Quién puede pedirlo y con qué límites lo fijará un acuerdo del Consejo de Ministros, y todavía no hay fecha para solicitarlo.

Vivienda pública y asequible

Para aumentar la oferta, el decreto incluye:

• 2.000 millones en avales para promotores de alquiler social o asequible.
• 280 millones en avales para la construcción industrializada.
• Un fondo de 400 millones para proyectos de vivienda de impacto social.

La empresa pública Casa 47 recibirá las viviendas de la Seguridad Social para convertirlas en vivienda pública, y sus pisos tendrán para siempre un precio máximo de venta. La vivienda protegida con calificación permanente tributará al IVA superreducido del 4 %.

El decreto define también la vivienda asequible: aquella cuyo precio, gastos incluidos, no supera el 30 % de la renta mediana de los hogares del municipio.

Si tienes hipoteca: qué pasa si venden tu préstamo

Si tu banco vende tu préstamo a otra entidad, conservas frente a ella las mismas defensas y los mismos derechos del Código de Buenas Prácticas que tenías con el banco. Además, no se pueden vender los préstamos vencidos de quienes estén acogidos a ese código.

¿Cuándo se vota el decreto de vivienda y puede volver a caer?

Cada decreto-ley tiene que convalidarse en los 30 días siguientes a su aprobación, así que el plazo acaba a principios de noviembre. Todavía no hay fecha. Con las Cortes disueltas, esa votación la hace la Diputación Permanente, un órgano reducido de 69 diputados. Ahí el voto de Junts deja de ser decisivo.

• El Real Decreto-ley 29/2026, con la mayoría de las medidas, tiene previsiblemente los apoyos, porque el PNV ya respaldó su contenido en la votación anterior. Ya está en vigor, y si cayera quedaría derogado desde ese momento.
• El Real Decreto-ley 28/2026, el de la prórroga de 5 años, podría volver a caer. Como entra en vigor el 15 de noviembre, si no se convalida no llegará a aplicarse.

Por qué cayeron los primeros decretos: el voto de Junts y el caso Maricarmen

Los decretos de septiembre cayeron el viernes 2 de octubre porque Junts, PP, Vox y UPN votaron en contra de los dos. El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, cayó con 172 votos a favor y 178 en contra. El segundo, el Real Decreto-ley 27/2026, con 166 a favor y 184 en contra. El PNV y Coalición Canaria apoyaron el primero, pero votaron en contra del segundo. Tras la votación, Sánchez convocó elecciones y el Gobierno volvió a aprobar los decretos con cambios.

Las medidas se conocen como «decreto Maricarmen» por Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años con discapacidad a la que desalojaron el 23 de septiembre de su piso de alquiler en el barrio madrileño del Retiro, donde vivía desde hacía unos 70 años. Seguía pagando el alquiler, pero su contrato de renta antigua había vencido. Su desalojo, que se vio en directo, aceleró un decreto que se preparaba desde julio. El texto publicado en el BOE la cita expresamente en su exposición de motivos.

Preguntas frecuentes

Ahora ya sabes

En Ayuda-Social.es te hemos explicado que el decreto de vivienda ya está en el BOE y se aplica desde el 8 de octubre. Puedes pedir la prórroga del alquiler de hasta dos años por escrito, tu casero no puede subirte la renta más de un 2 % y los desahucios de personas vulnerables quedan suspendidos hasta 2030. Si la pediste con el decreto de marzo, sigue siendo válida. Desde el 15 de noviembre, si se convalida, los contratos se prorrogarán 5 años más y el casero que no renueve sin causa tendrá que indemnizarte. Si tu contrato vence pronto, no esperes: usa el modelo y envía tu solicitud cuanto antes.

Paula T. Periodista | Community Manager

Periodista. En Ayuda-Social.es me dedico a informar sobre las ayudas sociales disponibles en España, compartiendo recursos y oportunidades para contribuir al bienestar de nuestra comunidad.

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