Hipotecas, nuevas inversiones y claves legales a la hora de comprar vivienda, según Aliter Abogados

En un contexto marcado por la volatilidad económica, el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos para muchas personas en España. Desde el aumento de los precios tanto de compra como de alquiler, hasta las complejas condiciones del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario enfrenta múltiples obstáculos que afectan a consumidores y potenciales compradores. En este escenario, es fundamental contar con información precisa y asesoría legal especializada.

Amparo Trinidad, Directora de Comunicación de Aliter Abogados, es una experta en derecho inmobiliario que lidera un equipo dedicado a ofrecer soluciones jurídicas a personas que buscan proteger sus derechos en el mercado de la vivienda.

En esta entrevista, Amparo nos ofrece una visión detallada de los principales desafíos que enfrentan los compradores y arrendatarios en la actualidad, así como de las opciones de inversión disponibles, los riesgos asociados a cada una y los recursos legales para hacer frente a situaciones complicadas, como las cláusulas abusivas en los contratos hipotecarios o las dificultades con los desahucios.

Si quieres saber más acerca de la actualidad en la gestión de hipotecas no dejes de leer este artículo. Desde Ayuda-Social.es te contamos toda la información necesaria de mano de expertos en el sector.

Entrevista con Amparo Trinidad, directora de Comunicación de Aliter Abogados

AySoEs-. ¿Cómo ve el acceso a la vivienda en la actualidad? Tanto en términos de alquiler como de compra.

El acceso a la vivienda en la actualidad enfrenta desafíos importantes, tanto en términos de alquiler como de compra. Influye el aumento de los precios, el estancamiento salarial, el aumento del coste de vida, el acceso al crédito, los tipos de interés en el caso de adquisición, la escasez de vivienda, así como la gentrificación y el turismo. 

El precio de la vivienda ha experimentado un aumento considerable, especialmente en grandes ciudades y áreas metropolitanas, no exclusivamente en la compra ya que, de manera similar, los alquileres han aumentado de forma significativa debido a que la demanda de alquiler ha crecido vinculado a la incapacidad de muchas personas de acceder a la compra de vivienda, lo que aumenta la presión sobre el mercado. 

Es importante destacar que mientras los precios de la vivienda han subido -tanto en compra como alquiler- los salarios han mantenido el mismo ritmo en muchas regiones. Lo que ha generado una brecha cada vez mayor entre el coste de la vivienda y los ingresos, dificultando el ahorro para compra o incluso para cubrir el precio del alquiler. 

AySoEs-. En el caso de la compra, sabemos que -en la mayoría de entidades- se solicitan requisitos muchas veces inabarcables…

Así es, en términos de compra, los bancos suelen requerir un gran pago inicial, lo que es una barrera significativa, especialmente para los jóvenes. Aunque los tipos de interés han estado históricamente bajos en los últimos años, muchos gobiernos y bancos centrales han comenzado a subir las tasas para combatir la inflación, lo que encarece las hipotecas. A medida que los tipos de interés aumentan, el coste total de adquirir una vivienda a través de un crédito hipotecario también sube.

La abusividad bancaria en la compra de vivienda ha sido un tema de gran controversia, y muchos compradores han enfrentado prácticas poco equitativas por parte de las entidades financieras. Por ejemplo: las cláusulas suelo, los gastos de constitución de hipotecas, comisiones abusivas como las de apertura o las de amortización anticipada o los préstamos con IRPH, por ejemplo. 

Muchas de estas prácticas han sido denunciadas y, en algunos casos, corregidas mediante reformas legislativas o sentencias judiciales. Sin embargo, aún existen casos de abusividad bancaria en la compra de vivienda que afectan a los compradores. Si bien los consumidores tienen ahora más herramientas para defenderse (gracias a la jurisprudencia y a organismos de protección al consumidor), es importante que quienes buscan adquirir una vivienda estén bien informados y revisen cuidadosamente las condiciones de su hipoteca para evitar caer en estas prácticas abusivas.

AySoEs-. Leíamos recientemente una noticia que decía lo siguiente: «Las entidades financieras están engordando sus huchas para hacer frente a las reclamaciones judiciales que tienen por delante vinculadas a las hipotecas». Imaginamos que esto se debe al gran volumen de particulares que han decidido reclamar….

Efectivamente, el hecho de que las entidades financieras estén reservando fondos para hacer frente a reclamaciones judiciales relacionadas con hipotecas responde al creciente número de particulares que han decidido reclamar derechos que consideran vulnerados en sus contratos hipotecarios. Uno de los motivos más frecuentes de estas reclamaciones son las cláusulas abusivas, como las cláusulas suelo, gastos hipotecarios y la reciente controversia en torno al IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios).

El aumento de estas demandas refleja una mayor conciencia entre los consumidores sobre sus derechos, gracias a sentencias favorables emitidas por tribunales, tanto nacionales como europeos, que han establecido precedentes en casos de abusos bancarios. Estas decisiones judiciales han puesto en evidencia prácticas que, en muchos casos, perjudicaban a los prestatarios.

Ante esta situación, las entidades financieras se ven obligadas a anticipar un incremento en el volumen de reclamaciones y, por ende, a provisionar fondos para hacer frente a posibles devoluciones y compensaciones. Para los consumidores, esto es una señal de que reclamar puede ser una vía efectiva para recuperar cantidades indebidas o revisar términos hipotecarios injustos.

Nuevas inversiones para la vivienda

AySoEs-. Hablemos de las nuevas inversiones: ¿cuáles son las opciones más comunes por las que suelen optar los compradores que llegan para invertir? ¿cuáles son los pros y los contras de estas opciones?

A día de hoy invertir en activos inmobiliarios es un privilegio al alcance de muy pocos. Pero dada la inestabilidad del mercado, así como la gran cantidad de impagos de hipotecas, por ejemplo, el mercado presenta una oportunidad interesante para aquellas personas que disponen de liquidez para realizar este tipo de inversiones. Las más habituales son:

• Las subastas judiciales: son viviendas que han sido embargadas y se venden en subastas públicas; la venta de bancos, propiedades que los bancos han recuperado tras procesos de ejecución hipotecaria y venden para recuperar el dinero prestado.
  
• Propiedades ocupadas: es la compra de inmuebles ocupados ilegalmente que se venden a precios reducidos debido a la complicación de desalojar a los ocupantes o las cesiones de crédito, que es la compra de deuda de un inmueble, lo que puede implicar adquirir el derecho a reclamar la propiedad en lugar de la posesión inmediata. 

Todas estas fórmulas de inversión están en auge, y cada vez son más los inversores que contactan con nuestro despacho de abogados para asesorarse en este tipo de compra de vivienda, pero como he comentado es un tipo de inversión al alcance de pocos bolsillos. Tiene ventajas, sí, viviendas a precios muy bajos, entre sus contras, litigios prolongados, no puedes visitar la vivienda en el caso de estar ocupada, así como que no es una inversión inmediata. Es importante subrayar que estas operaciones, al ser menos tradicionales, requieren un conocimiento detallado del sector legal y del mercado. Aquí es donde contar con un equipo de especialistas en derecho inmobiliario marca la diferencia entre una inversión exitosa y una experiencia llena de obstáculos. 

AySoEs-. De hecho, se ha convertido en habitual ver en plataformas de compra de vivienda propiedades pendientes de desahucio por deudas a bancos, también nuda propiedad….

Sí, la mayoría de anuncios en portales inmobiliarios son viviendas de este tipo. Desde la perspectiva legal es importante aclarar que la venta de propiedades pendientes de desahucio o bajo la figura de «nuda propiedad» conlleva ciertas implicaciones legales y fiscales que deben ser consideradas antes de realizar este tipo de inversión.

En el caso de propiedades pendientes de desahucio por deudas con bancos, es esencial entender que estas suelen estar vinculadas a procedimientos judiciales ya iniciados, lo que significa que el inmueble se encuentra en una situación legal compleja. El comprador debe ser consciente de que adquiere la propiedad con una carga pendiente y que existen riesgos asociados, como el tiempo que puede tardar en resolverse el desahucio y la posibilidad de enfrentarse a reclamaciones adicionales por parte del banco o los ocupantes.

Por otro lado, la nuda propiedad es un régimen de venta en el cual el propietario vende el inmueble, pero conserva el derecho de usufructo, lo que significa que puede seguir habitando la vivienda o percibir rentas por ella mientras viva. Esta es una opción atractiva para personas que desean liberar liquidez sin perder el uso del bien, pero para el comprador implica que no tendrá posesión inmediata del inmueble.

En ambos casos, la intervención de abogados especializados es crucial para garantizar que todas las implicaciones legales estén claras, proteger los derechos de ambas partes y asegurar que las transacciones cumplan con la normativa vigente.

Recomendaciones para la compra de vivienda en España

AySoEs-. Algún consejo para aquellos particulares que estén pensando en comprar una vivienda en la actualidad… Dónde fijarse más y qué precauciones tomar, por ejemplo.

Si estás pensando en comprar una propiedad en la actualidad, aquí te dejamos algunos consejos y precauciones que debes tener en cuenta. Por ejemplo, investigar el mercado: la ubicación, accesibilidad, servicios cercanos… así como las tendencias de precios en la zona. Es importante consultar datos sobre la evolución de estos y comparar con propiedades similares. No hay que dejar de lado los aspectos legales como la verificación de la documentación (escritura, certificado de propiedad y cédula de habitabilidad) así como comprobar si existen cargas, hipotecas o deudas asociadas a la vivienda. Es importantísimo asegurarse que no haya reclamaciones pendientes que puedan afectar a la compra de la casa. 

También es recomendable comparar hipotecas; investigar las diferentes opciones de financiación y comparar tasas de interés, comisiones y condiciones de las hipotecas ofrecidas por varias entidades. Además, es importante consultar a un asesor financiero para que te ayude a evaluar tu capacidad de pago y elegir la opción de financiación. También es interesante contratar un abogado especializado en derecho inmobiliario puede proteger tus intereses, ya que te ayudará a navegar el proceso, asegurarse de que toda la documentación esté en orden y resolver cualquier problema que pueda surgir. 

Sobre la experta entrevistada

Amparo Trinidad es la directora de comunicación de Aliter Abogados. Con una sólida trayectoria en el ámbito jurídico y de comunicación, está especializada en gestionar la imagen y la comunicación de la firma. Su objetivo es ayudar a quienes buscan asesoría legal en el sector inmobiliario, asegurando que comprendan los servicios de manera clara y accesible. Apasionada por el derecho y la comunicación, Trinidad cree en el poder de una buena gestión comunicativa para fortalecer la relación con los clientes.