Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023, para el derecho a la vivienda, el Gobierno ha introducido importantes limitaciones a la subida del alquiler, vigentes hasta finales de 2025. Esta normativa, pensada para contener el precio de la vivienda en alquiler y proteger a los inquilinos frente a aumentos desproporcionados, establece un límite extraordinario del 3 % anual para la actualización de rentas, además de anunciar un nuevo índice de referencia para los próximos años.
En este artículo de Ayuda-Social.es te explicamos cómo afecta esta ley a los distintos tipos de contrato, qué pasa si el propietario quiere aplicar una subida superior, y cómo se relaciona todo esto con el IPC y con las zonas tensionadas.
Tope legal para la subida del alquiler en 2025
El límite legal para la subida del alquiler en 2025 está fijado en el 3 % anual, como establece la disposición transitoria sexta de la Ley de Vivienda. Esto significa que, en la renovación anual del contrato, la renta del alquiler no puede incrementarse más de un 3 %, independientemente del índice pactado en el contrato, incluyendo el IPC.
Esta limitación se aplica a los contratos de vivienda habitual vigentes, salvo que el arrendador y arrendatario lleguen a un acuerdo diferente, pero incluso en ese caso, el tope del 3 % es obligatorio cuando el arrendador sea un gran tenedor, es decir, una persona o empresa con más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida superior a 1.500 m².
¿Se sigue aplicando el IPC al alquiler en 2025?
Te explicamos por qué sí, pero con matices. El IPC solo se aplica si está recogido expresamente en el contrato. Sin embargo, incluso si se pactó como índice de actualización, el incremento anual no podrá superar el 3 % en 2025. Por tanto, aunque el IPC de junio de 2025 fue del 2,3 %, el límite sigue siendo el 3 %, que actúa como tope máximo. Si el contrato no menciona ningún índice, se aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) por defecto, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Pero de nuevo, en 2025 sigue imperando el límite extraordinario del 3 %.
Nuevos contratos de cara a los años posteriores
En el caso de nuevos contratos firmados en zonas no tensionadas, el propietario puede fijar libremente el precio inicial. No obstante, una vez cumplido un año del contrato, la actualización de la renta estará sujeta también al límite del 3 % anual en 2025.
En las zonas tensionadas, sin embargo, hay restricciones adicionales:
- Grandes tenedores solo pueden fijar el precio del alquiler conforme al nuevo Índice de precios de referencia del alquiler.
- Pequeños propietarios deberán tomar como base la renta del último contrato vigente en los cinco años anteriores.
Este índice, publicado por el Ministerio de Vivienda, varía según el municipio, el barrio y las características del inmueble. Puedes consultarlo en la calculadora oficial del Ministerio de Vivienda.
¿Qué es una zona tensionada y cómo saber si vivo en una?
Una zona tensionada es un área donde el alquiler ha subido significativamente en los últimos años o donde los inquilinos destinan un alto porcentaje de sus ingresos al pago del alquiler (más del 30 %). Esta declaración la realiza la comunidad autónoma correspondiente, a petición del ayuntamiento o por iniciativa propia, según lo regulado en la Ley 12/2023.
Para comprobar si tu vivienda está en una zona declarada como tensionada, puedes:
- Consultar los listados de zonas tensionadas en la web de la comunidad autónoma.
- Acceder al índice de precios de referencia del alquiler.
- Contactar con la oficina de vivienda de tu localidad o comunidad autónoma.
Si tu vivienda está en una zona tensionada, los límites a la subida del alquiler son aún más estrictos, especialmente para nuevos contratos.
¿Qué pasa si el casero quiere subirme más del 3 %?
Si el propietario quiere aplicar una subida superior al 3 %, no podrá hacerlo salvo que se llegue a un acuerdo voluntario, y solo si no es un gran tenedor. Pero incluso en esos casos, si no hay acuerdo por escrito o el arrendador pertenece a la categoría de gran tenedor, la subida superior al 3 % es ilegal.
En caso de que recibas una notificación con un incremento mayor, tienes varias opciones:
- Negociar: Recordarle al arrendador los límites legales y proponer un ajuste conforme a la ley.
- Reclamar: Si el arrendador insiste, puedes acudir a la Oficina Municipal de Información al Consumidor (OMIC) o contactar con asociaciones como FACUA o la OCU.
- Recurrir legalmente: En última instancia, puedes interponer una demanda en los juzgados para que se declare nula la subida.
Subidas acumuladas: recuperación de una subida no aplicada
Si durante 2024 el propietario no aplicó la subida permitida del 3 %, puede sumarla a la subida de 2025. Es decir, en 2025 podría subir un total del 6 %, sumando el 3 % de 2024 (no aplicado en su momento) y el 3 % de 2025. Pero esto solo es legal si se avisa correctamente, con al menos 30 días de antelación a la fecha de revisión del contrato, y nunca con efectos retroactivos.
¿Qué ocurrirá a partir de 2026?
A partir de enero de 2026, se eliminará el tope del 3 % y entrará en vigor un nuevo índice de referencia oficial, elaborado por el INE y aprobado por el Gobierno. Este índice tendrá en cuenta:
- La evolución del IPC.
- La inflación subyacente.
- Indicadores de estabilidad económica.
Este nuevo índice sustituirá al IPC como mecanismo de actualización de rentas. El objetivo es garantizar subidas más estables y predecibles, evitando los picos de inflación.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el casero me sube más del 3 % el alquiler?
Si el propietario es un gran tenedor, no puede hacerlo legalmente. Puedes reclamar o acudir a los tribunales. Leer más aquí.
¿Aplica el IPC al alquiler en 2025?
Solo si está pactado en el contrato. Aun así, el límite sigue siendo del 3 %. Leer más aquí.
Ahora ya sabes
En 2025, el alquiler solo podrá subir un 3% al año, aunque el contrato diga lo contrario. Esto afecta tanto a contratos antiguos como nuevos. En zonas con alquileres altos, hay reglas más estrictas para fijar el precio. A partir de 2026, se aplicará un nuevo índice para las subidas. Este límite busca evitar aumentos desproporcionados y proteger a los inquilinos, especialmente en áreas con altos precios de alquiler.
